在度假的時候心情格外放鬆，迷你倉特別是從擁擠的香港飛到綠樹成蔭的澳洲，看到海景房售價不足300萬元，許多人都有「從此不問世事，留在此做寓公」的衝動。買之前，你要問自己幾個問題，能不能買？為什麼買？購買以及管理成本與收益多少？本報記者實地考察澳洲地產市場，為您帶來第一手資訊。香港商報記者李逸嘉 購房：海外投資有限制 自從上次本報報道了300萬元在澳洲買別墅，很多友人都向本報記者諮詢相關事宜。對於寸土寸金的香港而言，300萬元能買到海景度假屋，是天方夜譚。但是本報記者實地走訪澳洲，發現這個夢想可以在大洋彼岸實現。澳洲首付只需10%至20%，港幣30至60萬元即可「上車」。 很多報道認為海外人士不能在澳洲購買二手房產，但是在澳洲已經置業生活超過10年的葉子告訴記者，海外人士在投資澳大利亞房地產要通過澳大利亞海外投資審查委員會(ForeignInvestmentReviewBoard，簡稱FIRB)批准的澳洲房產項目才行，但是批准率高達90%，「只要你找當地的律師行，他們都會操作。」葉子如是說。 如果你是留學生，只需要持有12個月以上澳洲簽證，買二手房或者一手房都沒有限制，購買價值不能超過30萬澳幣的房產，並且只限於自住。如果學成永久性離開澳洲，則要出售所買的二手房。 其次，銀行對海外投資者的貸款也有一些規定。例如，本國人士可以按揭就成，海外人士一般最高只得到銀行評估房價的八成的按揭，即使收入全部來自於香港，也被認可。 行情：淡季租務不景氣 黃金海岸衝浪者天堂附近有很多一線海景公寓，但是本報記者發現，晚上7點亮燈的只有三成左右，可能是因為9月份尚未到達度假高峰期。當你不去自住的時候，你應該如何效益最大化地打理你的公寓呢？ 讀者李媽媽在澳洲的鄰居John曾經在9年前買了衝浪者天堂的一套海景公寓，但是租賃情況並不好。「你租出去一晚，撇除各種管理費、中介費，自己只能拿到30澳幣(折合港幣220元)。而且在旅遊淡季，租賃市場也很清淡。」John告訴本報記者。 如果是獨家租房的人，看到如此低廉的價格，一定笑開花。但是房東卻有苦說不出。本報記者算了一筆帳self storage如果你自己在旺季去住兩個月，其餘時間出租，以75%空置率計算，每年的租賃回報只是1.8%。John的經歷，提醒了投資者，有時候度假類房產只是「看起來很美」。「黃金海岸的樓價一路在跌，我花了2年半時間，最近才把這套公寓脫手，還虧了5萬元。」 房屋指數分析公司RPData的數據顯示，去年7月至今年6月期間，黃金海岸的房價增幅僅為0.8%，遠低於各大城市的3.8%。分析指出，旅遊城市常駐人口少，剛需不足，市場氣氛更波動。 但也有人認為現在是抄底的時間了。市場調研公司SQMResearch的總經理克里斯托弗(LouisChristopher)較早前在香港記者會上對媒體表示：「黃金海岸房地產市場出現過崩盤，但目前有觸底反彈的�象。」 貼士：稅務可差10倍 本報記者走訪了悉尼、墨爾本和布里斯班的房產中介，發現各地的買家印花稅政策大有不同。以一套65萬澳幣的樓花為例，墨爾本的印花稅為2700澳幣，布里斯班為22275澳幣，而悉尼最貴，約24700澳幣。也就是說，同樣類型的物業，你可能分分鐘就省下2萬澳幣的稅款。 在澳洲，資本增值稅可高達30%，但是省錢有方。CentralEquity地產銷售負責人告訴本報記者：「在你出售房屋的時候，澳洲政府會鑑定你的住宅是純粹投資，還是部分自用，其稅率大有不同。所以如果你住一年之後再賣，可能只需要15%。但是如果你一天不住，有機會會高達30%。」 除了稅務成本，管理成本也要納入投資的考量。上文中的John，在黃金海岸投資800呎公寓，每日淨租金收入30澳幣。而這樣的的酒店式公寓，每天房價為100澳幣，當中的大部分利潤都被管理公司和中介「吃」掉了。 John的單位每年綜合管理費是3600澳幣。因為靠海，樓宇的維護費比較昂貴。如果租賃情況不理想，自己沒有時間去居住，而物業費還要照付，那就鬱悶了。 儘管如此，海外置業還是少不了可靠的管理人員。墨爾本市場的行情是中介會從你的租金收入中抽取7%作為佣金。當然他們也可以提供更全面的一條龍服務，包括租金轉帳、繳納物業費維護、定期檢查單位，服務費用也會提高。(「邊旅遊邊賺錢」系列之三)迷利倉
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